Waarom de vraagprijzen van woningen zijn zoals ze zijn

Waarom de vraagprijzen van woningen zijn zoals ze zijn: een kijkje achter de schermen bij het bepalen van een marktconforme vraagprijs.

Op social media zie je onder woningadvertenties vaak dezelfde reacties terugkomen: “Met deze vraagprijs kan ik nooit iets kopen!” “Wat een absurde prijs.” “Een koopje voor ouderen… zo gaat de doorstroom niet werken.” “Koopje!!”

De woningmarkt roept emoties op en dat is logisch. Een huis of appartement is voor velen de grootste aankoop van hun leven; het symbool van zekerheid, thuisgevoel en toekomst. Maar juist omdat het zo’n grote beslissing is, is het belangrijk om te begrijpen hoe een vraagprijs tot stand komt. Want die wordt niet zomaar “bedacht”.

In dit artikel leggen we uit hoe makelaars een marktconforme vraagprijs bepalen, waarom deze soms hoger lijkt dan mensen verwachten en wat de rol is van biedgedrag, taxaties en hypotheekvoorwaarden. Ook staan we stil bij de impact van negatieve online reacties voor de verkoper want achter elke woning zit een mens.

1. Wat is een marktconforme vraagprijs?

Een marktconforme vraagprijs is geen nattevingerwerk. Het is een zorgvuldig vastgesteld bedrag dat gebaseerd is op meerdere factoren, waaronder:

Vergelijkbare woningen
We kijken naar woningen die in de afgelopen maanden verkocht zijn in de buurt:
- vergelijkbare oppervlakte en perceel grootte
- locatie van de woning
- bouwjaar en type woning
- staat van onderhoud en afwerking

Wat zijn de daadwerkelijke transactieprijzen en wat is de trend in de wijk? Al deze informatie vormt samen de basis.

Huidige marktdynamiek: vraag en aanbod
Als er veel kopers zijn en weinig aanbod, stijgen prijzen. Als er veel aanbod is en minder mogelijke kopers van een woning dan stagneren de prijzen of dalen ze. Makelaars baseren vraagprijzen dus niet alleen op huizen maar vooral op menselijk gedrag en marktbewegingen.

Het verwachte biedgedrag
Er zijn populaire gebieden of type woningen waar veel mensen naar op zoek zijn. Hierbij wordt tegenwoordig vrijwel standaard overboden op de woning. Dat betekent dat de transactieprijs vaak hoger ligt dan de vraagprijs. Makelaars kiezen soms bewust voor een strategische vraagprijs die zowel realistisch aansluit op de marktwaarde maar ook voldoende interesse genereert. Een te hoge vraagprijs werkt namelijk averechts: weinig kijkers → weinig biedingen → woning staat langer te koop → lager eindresultaat.

Taxaties en hypotheekvoorwaarden
Kopers kunnen alleen lenen wat door een onafhankelijke taxateur wordt bevestigd.

Daarom moet de vraagprijs aansluiten:
- bij wat een onafhankelijke taxateur reëel vindt
- bij wat de bank wil financieren
- bij wat de woning waard is op basis van objectieve criteria.

Een vraagprijs die volledig losstaat van de markt is niet haalbaar: kopers krijgen geen financiering rond door middel van de afgegeven taxatiewaarde. Dat helpt niemand; de koper niet, de verkoper niet en de makelaar niet.

2. Waarom lijkt de vraagprijs soms “zo hoog”?

De huidige markt is veranderd
Veel mensen vergelijken de huidige prijzen van woningen met wat ze zelf ooit hebben betaald maar die vergelijking klopt niet meer. De waarde van woningen wordt bepaald door het huidige vraag en aanbod en niet door historische prijzen. Veel starters zijn op zoek naar instapklare starterswoningen maar ook senioren woningen met zorg of gezamenlijke ruimtes zijn populair. Op dit moment is bij beide segmenten vraag en aanbod uit balans waardoor voor deze woningen veel meer wordt betaald (overboden) en dus ook wat hoger geprijsd kan worden (omdat het aanbod kleiner is).

Overbieden is onderdeel geworden van het systeem
Soms heb je woningen waarbij de vraagprijs aan de lage kant wordt ingestoken. Op deze manier wordt een grote belangstelling voor de woning gecreëerd, komen er meer biedingen binnen en is er een hogere verkoopprijs. Maar we zien op dit moment ook nog steeds in de markt dat bij een marktconforme vraagprijs wordt overboden.

Energiezuinigheid en onderhoud spelen een steeds grotere rol
Steeds meer mensen zijn op zoek naar een woning met zonnepanelen of bijvoorbeeld een hoog energielabel. Een woning die goed is onderhouden en goed geïsoleerd is heeft simpelweg meer waarde.

Locatie blijft doorslaggevend
In populaire gebieden stijgen prijzen sneller. Mensen zien soms een woning op social media en denken: “Dat is véél te duur!”. Maar lokale kopers kijken vaak heel anders naar de markt en weten waarom iets in die specifieke wijk nu eenmaal meer oplevert.

3. “Met deze vraagprijs kan ik nooit iets kopen”

Begrijpelijke frustratie

Deze opmerking horen makelaars vaak en dat is heel begrijpelijk! Voor starters, jonge gezinnen en doorstromers is de markt op dit moment zeer uitdagend. Maar het is belangrijk om te benoemen dat: – makelaars geen “prijs stuurders” zijn – wij de markt niet bepalen maar erop reageren – een vraagprijs altijd gebaseerd is op feiten en recente transacties

Tuurlijk zouden we zelf als makelaar soms ook wel willen dat woningen betaalbaarder zijn maar onze zaak is om transparant, realistisch en marktgericht te werken. Dit in het belang van zowel de koper maar ook zeker voor de verkoper.

4. De menselijke kant: negatieve reacties raken verkopers

Wat veel mensen op social media vergeten, is dat er een verkoper achter elke woning zit. Een verkoper die er vaak jarenlang met liefde heeft gewoond, herinneringen in het huis heeft opgebouwd, het ook spannend vindt om de woning te gaan verkopen en soms vanwege persoonlijke omstandigheden (bijvoorbeeld een overlijden of scheiding) moet verhuizen. Voor al deze verkopers is het pijnlijk om onder hun eigen woning reacties te lezen als: “Wat een belachelijke prijs!” en “Ze zijn gek geworden!”. Hoewel zulke reacties niet persoonlijk bedoeld zijn, voelen ze wél zo voor verkopers. Een vriendelijke houding online kan echt een verschil maken.

5. Negativiteit schaadt niet alleen woningen maar ook de lokale economie

Social media-reacties gaan niet alleen over woningen. Ze beïnvloeden ook hoe mensen naar een stad of dorp kijken. Een voorbeeld: in Oss hebben we een gezellig centrum en ondernemers die echt keihard werken om het hart van de stad aantrekkelijk te houden, maar wanneer online regelmatig wordt geroepen “er is hier helemaal niks!” of “het centrum is ongezellig”, dan werkt dat averechts.

Negatieve beeldvorming zorgt er juist voor dat investeerders minder snel kiezen voor een stad of dorp waardoor er minder nieuwe winkels of voorzieningen komen. Positiviteit en realisme dragen allebei bij aan de woningmarkt, de zakelijke markt én de ontwikkeling van bijvoorbeeld een centrum!

6. Conclusie: een vraagprijs is altijd onderbouwd en nooit willekeurig

Zoals hierboven beschreven komt een marktconforme vraagprijs tot stand door:
- objectieve data
- recente verkopen
- marktdynamiek
- taxatie-eisen
- biedgedrag
- ervaring en expertise

De vraagprijs is dus niet het bedrag dat een makelaar “even bedenkt” maar het resultaat van zorgvuldig onderzoek.

En hoewel reacties op social media vrijuit gegeven mogen worden, hopen we wel dat iedereen in zijn achterhoofd houdt dat achter elke woning een familie, een verleden en een verhaal schuil gaat.